11.01.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”) uyarınca taşınmaz satışının tapu müdürlüklerinin yanında noterlerin de yetkilendirilmesi sebebiyle uygulamanın esasları belirlenmiştir.  Söz konusu Yönetmelik hükümleri incelendiğinde noterlerde taşınmaz satışının yürütülmesine ilişkin önemli düzenlemeler yapılmıştır.

TAŞINMAZ DEVİR BAŞVURUSU

Noterde gerçekleştirilecek taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin başvurular yalnızca Türkiye Noterler Birliği Bilişim Sistemi (“TNBBS”) üzerinden kimlik doğrulaması yapılmak şartıyla e-başvuru ile gerçekleştirilecektir.

Satışın gerçekleşebilmesi için TNBBS’ye yüklenen evrakların asılları başvuru sırasında noterliğe ibraz edilmelidir.

Söz konusu sistem üzerinden taraflarca işlemin yapılması istenen noter seçilebilecektir.

Başvurunun ardından noter tarafından başvuru belgesi düzenlenecektir.  Noter tarafından herhangi bir hukuki veya fiili engel sebebiyle başvuru belgesi düzenlenememesi halinde noterlik tarafından başvuru reddedilerek taraflara yeni bir noter belirleme yetkisi tanınacaktır.

Noterlik tarafından, taşınmazın devrine ilişkin ödenecek döner sermaye bedeli ve tapu harcının e-tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi ile sözleşmenin imzalanmasına yönelik randevu tarih ve saatini taraflara kısa mesajla bildirilecektir.

Randevu tarih ve saatinde noterlikte hazır bulunmayan taraflara, on gün içinde noterliğe müracaat etmeleri halinde işlemin yapılacağı, aksi takdirde başvurunun iptal edileceği bilgisi aynı gün kısa mesajla bildirilir.

TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ

Noter, taşınmaz satış sözleşmesi ile ilgili işlemleri bizzat gerçekleştirme konusunda yetkili ve sorumlu kılınmıştır.

Noter, Taşınmazın tapu kaydında yeni malikin mülkiyet hakkını ilgilendiren hak ve yükümlülükler hakkında taraflara açıkça bilgi vermekle yükümlüdür.

Tapu kaydında herhangi bir şerh, ipotek kaydı, intifa hakkı, oturma hakkı ve bunlarla sınırlı olmamak üzere tapu kaydında yer alan kayıtlara istinaden mevcut hak ve yükümlülüklerin varlığı kabul edilerek işlemin sonuçlandırılması talep ediliyorsa, taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler sözleşmeye doğru ve tam olarak yazılarak, bunların kabul edildiğine dair yazılı beyan alınır.

Sözleşmenin imzalanmasının ardından Noter, sözleşme ve işlemle ilgili sair evrakları Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne yükleyerek fiziki olarak saklayacaktır. Evrakların sisteme yüklenmesinin ardından tapu tescil işlemleri ilgili tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilecektir.

Sözleşmenin imzalanması ve tapu tescil işleminin tamamlanmasından itibaren Noter tarafından alıcıya tapu senedi verilecektir.

TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMİNE İLİŞKİN ÖDEMELER

Taşınmaz satış sözleşmesi 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 61/A maddesinin 8. Fıkrası uyarınca damga vergisinden muaf tutulmuştur.

Satış işleminden kaynaklanan devirlerde taşınmaz bedelinin toplam %4’ü (%2 alıcı, %2 satıcı) oranında olmak üzere tapu harcı ödenecektir.

Ayrıca İstanbul’da (her şehirde aynı olmamak üzere) gerçekleşecek taşınmaz satışına ilişkin devirden önce döner sermaye bedeli olarak 2023 yılı için 1.298,50 Türk lirası ödeme yapılmalıdır.

Söz konusu işlemlerin noterden gerçekleştirilmesi sebebiyle noter ücreti olarak noterlere ödenecek bedel de 2023 yılı için taşınmazın değerine göre 500 Türk lirası ile 4.000 Türk lirası arasında değişecektir.

SONUÇ

Taşınmaz satış sözleşmeleri resmi senet hükümlerine tabi olup söz konusu işlemi geçekleştirmek için münferiden tapu müdürlükleri yetkili kılınmıştı. Tapu müdürlüklerinin yanında seçimlik olarak söz konusu taşınmaz satış işlemini gerçekleştirmek için noterlerde de yetki tesis edilmiştir. Her geçen yıl gayrimenkul piyasasındaki artan devir yoğunluğu nedeniyle tapu müdürlüklerinde oluşan işlem yoğunluğunu azaltmak ve alıcının tapuya daha hızlı ulaşması için noterlere tanınan taşınmaz devir işlemlerini gerçekleştirme yetkisi yerinde olmuştur.